دریانیوز//مشاور املاک باید شناسنامه داشته باشد، آموزش دیده باشد و پاسخگو باشد. کلید خانه را به هر کسی نمیدهیم؛ پس چرا باید درِ خانه و اطلاعات زندگیمان را به فردی بسپاریم که درباره هویت، صلاحیت و میزان آموزش او اطلاع دقیقی نداریم؟این سؤال ساده، امروز باید به یکی از جدیترین پرسشهای حوزه مسکن تبدیل شود.مشاور املاک فقط کسی نیست که چند آگهی را در فضای مجازی منتشر کند یا خریدار و فروشنده را پشت یک میز بنشاند. او با خانه مردم، سرمایه مردم، اسناد مردم و گاهی خصوصیترین اطلاعات زندگی مردم سروکار دارد.پس این حرفه، بیش از هر زمان دیگری به شفافیت، آموزش و نظارت نیاز دارد.
شناسنامهدار شدن؛ یک ضرورت، نه یک تشریفات
اولین مطالبه روشن است: هیچ مشاور املاکی نباید بدون مجوز فعالیت کند.دستگاههای مسئول باید با جدیت، بنگاههای فاقد مجوز را شناسایی و ساماندهی کنند و اجازه ندهند فعالیت بدون مجوز به یک رویه عادی در بازار مسکن تبدیل شود.اما یک نکته مهمتر نیز وجود دارد.نباید تصور کرد که با داشتن پروانه کسب به نام مدیر یک بنگاه، تمام افراد شاغل در آن مجموعه خودبهخود صلاحیت فعالیت حرفهای پیدا میکنند.اگر یک بنگاه پنج، ده یا حتی تعداد بیشتری نیروی مشاور دارد، هرکدام از این افراد باید هویت حرفهای مشخص داشته باشند.کارت شناسایی فعالیت، آموزشهای اجباری و احراز صلاحیت باید برای همه فعالان این حوزه تعریف شود.
مشاور املاک باید بداند چه قراردادی را چگونه معرفی و پیگیری کند، حقوق خریدار و فروشنده و موجر و مستأجر چیست، در برابر اطلاعات مشتری چه مسئولیتی دارد و چگونه باید با مردم رفتار کند.آموزش حقوقی، قوانین و مقررات معاملات، اصول رفتار حرفهای، شیوه صحیح برخورد با مشتری و احکام شرعی مرتبط با خرید، فروش و اجاره باید بخشی از آموزشهای این حرفه باشد.کسی که وارد حریم خانه مردم میشود، باید بیش از یک کارت ویزیت داشته باشد؛ باید صلاحیت داشته باشد.یک مشاور املاک ممکن است کلید یک خانه را تحویل بگیرد و همراه چند مشتری وارد آن شود.او ممکن است بداند صاحبخانه چه زمانی قصد فروش دارد، چه میزان پول میخواهد، شرایط مالی خانواده چیست و چه اطلاعاتی درباره ملک در اختیار مالک قرار دارد.این سطح از دسترسی، نیازمند اعتماد است.
و اعتماد هم بدون شناسایی و نظارت پایدار نمیماند.بنابراین صدور کارت شناسایی حرفهای برای تمام فعالان مشاوران املاک میتواند یک اقدام ساده اما بسیار مؤثر باشد؛ بهگونهای که مشتری بداند فردی که مقابل او نشسته یا برای بازدید ملک همراه اوست، چه هویتی دارد و تحت نظارت کدام مجموعه فعالیت میکند.کمیسیون؛ مردم حق دارند سؤال کنند.دومین مطالبه، شفافیت در دریافت کمیسیون است.بسیاری از شهروندان معتقدند هزینه کمیسیون مشاوران املاک بالاست و خواستار کاهش آن هستند.این مطالبه قابل بررسی است؛ اما پیش از هر چیز باید یک قانون ساده اجرا شود:نرخنامه، نرخنامه است.اگر نرخ قانونی مشخص شده، دریافت مبلغ بیشتر با عناوین گوناگون نباید امکانپذیر باشد.نباید مشتری پس از انجام معامله با هزینههایی مواجه شود که از قبل درباره آن اطلاع نداشته است.شفافیت یعنی نرخ کمیسیون در معرض دید مشتری باشد، مبلغ دریافتی دقیق و روشن اعلام شود و هیچ هزینهای خارج از چارچوب قانونی از مردم مطالبه نشود.
از منظر شرعی نیز دریافت وجهی که استحقاق قانونی یا توافق روشن و مشروعی برای آن وجود ندارد، نمیتواند با تغییر عنوان توجیه شود.اینجا نیز نظارت جدی، مستمر و بازدارنده لازم است.قیمت خانه با چند آگهی بالا نمیرود؛ اما قیمتسازی میتواند بازار را بیمار کند.درد بزرگتر، اما جای دیگری است؛قیمتسازی.امروز فضای مجازی به ابزاری قدرتمند برای شکل دادن به ذهنیت بازار تبدیل شده است. چند آگهی با قیمتهای بالا میتواند این تصور را ایجاد کند که قیمت واقعی یک منطقه نیز همان است.اما یک سؤال مهم وجود دارد:آیا هر قیمتی که در آگهی نوشته میشود، قیمت واقعی ملک است؟مسلماً نه.قیمت پیشنهادی با قیمت معاملهشده تفاوت دارد.نگرانی زمانی جدیتر میشود که در مواردی، تبانی میان برخی سازندگان، مالکان یا فروشندگان و مشاوران املاک برای بالا بردن قیمت شکل بگیرد.
اگر چنین اتفاقی رخ دهد، قربانی نهایی چه کسی است؟مردم.خریدار باید پول بیشتری بپردازد، مستأجر باید اجاره بیشتری تحمل کند و جوانی که با هزار امید دنبال خانه است، یک قدم دیگر از توان خرید یا اجاره فاصله میگیرد.چرا قیمت کارشناسی نشود؟یکی از راههای مقابله با این وضعیت، ایجاد سازوکاری برای ارزیابی کارشناسی قیمت ملک است.میتوان از کارشناسان رسمی، متخصصان حوزه مسکن و مشاوران املاک باتجربه، منصف و خوشنام هر منطقه استفاده کرد.افرادی که بازار واقعی هر محله را میشناسند و بتوانند قیمت ملک را بر اساس شاخصهای واقعی بررسی کنند؛ از موقعیت و متراژ گرفته تا سن بنا، کیفیت ساخت، دسترسی، امکانات و معاملات واقعی انجامشده در منطقه.قرار نیست بازار مسکن را دستوری اداره کنیم.اما میتوان جلوی این را گرفت که چند آگهی غیرواقعی، قیمت یک منطقه را تعیین کند.تأیید کارشناسی قیمت میتواند به کاهش حباب کمک کند و مانع آن شود که قیمتهای خیالی، به تدریج جای قیمتهای واقعی را بگیرند.
نظارت باید قبل از تخلف باشد، نه بعد از شکایت
اگر قرار است بازار مسکن سامان پیدا کند، نظارت نباید فقط زمانی فعال شود که مردم متضرر شدهاند و شکایت کردهاند.بنگاههای فاقد مجوز باید به صورت مستمر شناسایی و برخورد قانونی شوند.افراد شاغل در این حوزه باید دارای کارت شناسایی و آموزشهای لازم باشند.نرخنامه کمیسیون باید در معرض دید مردم باشد.راه شکایت باید روشن، سریع و قابل دسترس باشد.و مهمتر از همه، تخلف باید هزینه واقعی داشته باشد.بازاری که تخلف در آن سودآور باشد و برخورد با تخلف پرهزینه و زمانبر، طبیعی است که در نهایت به ضرر مردم تمام شود.اما مسئولان هم نمیتوانند از زیر بار مسئولیت شانه خالی کنند.منصفانه نیست که همه مشکلات بازار مسکن را گردن مشاوران املاک بیندازیم.مشاور املاک تنها یک حلقه از زنجیره مسکن است.قیمت زمین، هزینه ساخت، تورم، کاهش قدرت خرید، کمبود عرضه و سیاستهای حوزه مسکن، همه در وضعیت امروز بازار نقش دارند.به همین دلیل، مسئولان نیز باید سهم خود را بهدرستی انجام دهند.طرحهای تأمین مسکن، از جمله طرحهای ملی مسکن، باید با سرعت بیشتری اجرا شوند.
هر روز تأخیر در ساخت و عرضه مسکن، میتواند فشار بیشتری بر بازار اجاره و خرید وارد کند.اگر عرضه افزایش پیدا کند، اگر تولید مسکن واقعی باشد و اگر سیاستهای حمایتی درست اجرا شود، بخشی از فشار بازار بهصورت طبیعی کاهش خواهد یافت.بازار مسکن را نمیتوان فقط با بخشنامه مدیریت کرد؛ باید خانه ساخت.و اینجا باید یک نکته را روشن کرد. مشاوران املاک، یک صنف مهم و ضروری هستند. بسیاری از فعالان این حوزه، سالهاست با صداقت، انصاف و حرفهایگری کار میکنند و سرمایه اصلیشان اعتماد مردم است.اتفاقاً شناسنامهدار شدن این صنف، میتواند بیش از همه به نفع همین افراد باشد.وقتی مشاور املاک سالم و متخلف از یکدیگر قابل تشخیص باشند، وقتی همه افراد فعال در بنگاه آموزش دیده و دارای کارت شناسایی باشند و وقتی تخلف قابل ردیابی باشد، اعتبار مشاوران حرفهای نیز بیشتر خواهد شد.پس مطالبه جامعه، حذف مشاور املاک نیست.مطالبه، حذف بیضابطگی از حرفه مشاور املاک است.
مسئولان حوزه مسکن و اصناف اگر واقعاً به دنبال ساماندهی بازار هستند، میتوانند چند اقدام مشخص را در دستور کار قرار دهند:یک: شناسایی و برخورد با بنگاههای فاقد مجوز.دو: شناسنامهدار کردن تمام فعالان مشاوران املاک، نه فقط مدیران.سه: برگزاری دورههای اجباری حقوقی، حرفهای، اخلاقی و شرعی برای فعالان این حوزه.چهار: صدور کارت شناسایی حرفهای و قابل استعلام.پنج: نظارت جدی بر دریافت کمیسیون و جلوگیری از دریافت مبالغ خارج از نرخنامه.شش: برخورد با قیمتسازی و تبانیهای احتمالی در بازار.هفت: ایجاد سازوکار کارشناسی برای نزدیک کردن قیمتهای پیشنهادی به ارزش واقعی ملک.هشت: تسریع در اجرای طرحهای ساخت و عرضه مسکن برای افزایش عرضه و کاهش فشار بازار.اینها مطالبات عجیب و دور از دسترسی نیست.اینها حداقلهایی است که از بازاری انتظار میرود که مستقیماً با خانه و سرمایه و آینده خانوادهها سروکار دارد.خانه، کالا نیست که فقط قیمتش را روی برچسب بنویسیم و معامله کنیم.
خانه، بخشی از زندگی مردم است.پشت هر قرارداد خرید، یک خانواده ایستاده؛ پشت هر قرارداد اجاره، گاهی آینده یک زوج جوان؛ و پشت هر فروش، ممکن است سالها زحمت و پسانداز یک انسان قرار داشته باشد.پس کسی که در این میان نقش واسطه را بر عهده میگیرد، باید شناسنامهدار، آموزشدیده، حرفهای و پاسخگو باشد.کلید خانه مردم نباید دست افراد ناشناس باشد.وقت آن رسیده است که مسئولان، بازار مشاوران املاک را از حالت «اعتماد شخصی» به سمت اعتماد قانونی و حرفهای هدایت کنند.چرا که در نهایت، مسئله فقط یک بنگاه املاک نیست؛مسئله، امنیت معامله و آرامش خانوادههای مردم است.