دریا نیوز







لزوم حضور کارشناسان دادگستری و مسکن در قیمت‌گذاری: قیمت مسکن همچنان حبابی و افسارگسیخته

دریانیوز: دلالان، سازندگان و مالکان، تعیین کننده قیمت املاک بدون هیچ قاعده و روش منطقی هستند

، 10:55   /   کد خبر: 35410   /   تعداد بازدید: 336


دریانیوز: درحالی‌که سال گذشته و اوایل امسال، بحث مشارکت کارشناسان رسمی دادگستری برای قیمت گذاری املاک جهت منطقی شدن قیمت ها وجلوگیری از حبابی شدن قیمت مسکن با دلالی هامطرح شد؛ اما این طرح اجرایی نشد و مافیای بخش مسکن در مخالفت با این طرح قد علم کردند و اجرای آنرا باعث به مخاطره افتادن منافع بادآورده خودشان می دانستند.
   تداوم این روند باعث شد که در استان هرمزگان و بخصوص شهر بندرعباس با توجه به افزایش تقاضا و از طرفی عدم اجرای طرح مسکن مهر در دولت های یازدهم و دوازدهم، کاهش ساخت وسازها، عدم اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده و مهمتر از همه بازارگرمی دلال های بخش مسکن برای کسب سودبیشتر، قیمت های املاک حبابی افزایش یافت و دلالان، سازندگان و مالکان در واقع تعیین کننده قیمت املاک بدون هیچ قاعده و روش منطقی شدند. این در حالی است که گفته می شود در بسیاری از شهرهای کشور، علی رغم افزایش قیمت ها، اما بالارفتن نرخ مسکن بصورت غیرمنطقی و حبابی نیست.

  قیمت گذاری توسط خبرگان مسکن
   برخی از فعالان حوزه املاک در بندرعباس می گویند: در برخی شهرهای کشور  افراد باتجربه، خبره و صاحب‌نظر مسکن و حتی کارشناسان در قیمت گذاری ها نقش دارند که باعث می شود، قیمت املاک منطقی باشد. از طرفی برخلاف بندرعباس که سازنده و مالک و دلال، قیمت ها را تعیین می کنند، اما در سایر شهرهای کشور هنوز بنگاه های املاک به فروشنده مشورت می دهند که قیمت منطقه ای ملک شان چند است. اما در بندرعباس حتی برخی از بساز وبفروش ها، زمین و خانه های ویلایی را در یک منطقه
می خرند و مجتمع های آپارتمانی می سازند و بعد هم با چندین بنگاه املاک و دلال هماهنگ می کنند وقیمت را متری حداقل یک تا دومیلیون تومان بیشتر از قیمت روز آن منطقه می گذارند و قیمت ها را کمتر نمی کنند تا ملک گران‌تر خرید وفروش شود  واز آن طرف هم مردم عادی که چندان توانایی خرید این املاک ندارند وخودبه خود حذف شده و دلالان شروع به خرید وفروش این املاک نموده و این موضوع باعث افزایش قیمت مسکن می شود.


  دلالان خریداران اصلی مسکن
   یکی از بنگاه داران بندرعباس می گوید: متاسفانه قیمت ها بصورت رقابتی و توسط سودجویان افزایش می یابد. تا چندسال قبل قیمت واقعی ملک را بنگاهدار تعیین می کرد. اما در دو سه سال اخیر، قیمت را فروشنده تعیین می کند و هر قیمتی که دوست داشتند برای رهن واجاره و فروش ملک عنوان می کنند که اگر میزان ساخت وساز در این پنج شش سال کاهش نیافته بود و دولت از ساخت وساز مسکن حمایت کرده بود، در حال حاضر وضعیت اینگونه نبود. وی می گوید شاید در خوشبینانه ترین حالت بین ده تا بیست درصد مراجعان به بنگاه های املاک، مصرف کننده واقعی هستند که توانایی خرید و آن هم بیشتر خانه های کم متراژ وسال ساخت بالا با وام و... دارند و مابقی مشتری ها توان خرید ندارند، حتی برخی توانایی چندانی برای رهن واجاره با این قیمت ها را ندارد. بیشترین مشتریان خریدملک، دلالان هستند که خودشان خرید وفروش می کنند و سود می برند و قیمت ها را افزایش می دهند و این موضوع باعث می شود که مردم عادی نتوانند خانه بخرند یک ملک در بین دلالان دسته به دست می شود که اگر قانون اجازه دست به دست شدن یک ملک را در مدت کوتاهی نمی داد، شاید فعالیت دلالان و سودجویان کمتر می شد و قیمت ها حبابی نمی شد.


  املاک  بدون نرخ گذاری
   شهروندی هم می گوید : بدلیل افزایش قیمت املاک، در دوسال اخیر علی رغم اینکه پس انداز ده ساله مان را جمع کردیم و چند وام هم گرفته بودیم، اما نتوانستیم خانه بخریم و مجبور شدیم با پیگیری های زیاد، خانه ای را رهن کنیم. یعنی در واقع آن خانه هایی که قبلا با این پول می توانستیم بخریم، حال باید رهن کنیم. دولت هم که به فکر تامین مسکن شهروندان نیست. چرا برقیمت ها هیچ نظارتی نیست؟ فکر کنم تنها بخشی که قیمت‌گذاری و نرخ گذاری ندارد، حوزه املاک است. ای کاش همانطور که کارشناسانی برای قیمت گذاری املاک مصادره ای بانک ها هستند، قانون به گونه ای بود که املاکی که خرید و فروش می شود، قبل از معامله، کارشناسی برای قیمت گذاری آنها صورت می گرفت.


  هزینه های بالای بنگاه ها
   یکی از فعالان بخش مسکن که قبلا بنگاه املاک داشته و بدلیل افزایش هزینه ها، مالیات و عوارض، اجاره، هزینه های  برق و... ، در حال حاضر دفتر مشاور  املاک ندارد و در کنار سایر همکارانش فعالیت می کند، هم می گوید: متاسفانه در یک دهه اخیر بیشتر افرادی وارد این عرصه شده اند که با احکام دادوستد و قوانین مالک و مستاجر و بدون ضمانت و معرف وارد این حوزه می شوند که گاهی برخی اقدام به کلاهبرداری هم می کنند و چهره بنگاهداران را خدشه دار می کنند. بنظرم بایستی ساز وکار   وفیلترهای مناسبی وجود داشته باشد تا افرادی وارد این حوزه شوند که از آموزش های لازم تئوری و عملی بهره مند شوند.


   کدرهگیری
   گرچه اعلام شده بود جهت جلوگیری از تخلفات و کلاهبرداری و فروش یک ملک به چند نفر، استفاده از کد رهگیری و ثبت معامله در سامانه املاک و مستغلات اجباری شده است؛ اما برخی همچنان بصورت دستی اقدام به انعقاد قرارداد معامله می کنند تا از پرداخت مالیات و... رهایی یابند واز آن طرف برخی بنگاهداران هم عنوان می کنند چرا سامانه ای طراحی نمی شود که مالیات بر ارزش افزوده بطور مستقیم در زمان معامله به حساب امور مالیاتی واریز شود تا پیش بنگاهدار نماند و پس از چند ماه که بخواهیم پرداخت کنیم، به املاکی ها فشار می آید. از طرفی بدلیل اینکه چندمالیات و... از معاملات املاک اخذ می شود، فروشنده و خریدار ترجیح می دهند ملک شان بصورت دستی بدون اخذکد رهگیری قولنامه شود واگر بنگاه‌داری قبول نکند، فروشنده و خریدار بدون انعقاد قرارداد رسمی سامانه ای اقدام به معامله می کنند واز طریق دفاتر ثبت خریدوفروش می کنند. درصورتیکه اگر کدرهگیری بطور کامل اجرایی می شد، دلالان هم شناسایی و قابل ساماندهی شدن بود و از افزایش لجام گسیخته قیمت املاک جلوگیری می شد.


  دلایل گرانی مسکن
   برخی از شهروندان با گلایه شدید از قیمت بالای مسکن و اجاره بها در بندرعباس می گویند: اگر که کارشناسان دادگستری و نخبگان و مشاوران املاک باسابقه و مجرب در قیمت گذاری املاک برای اجاره و فروش اقدام می کردند، بطور حتم قیمت ها منطقی می شد و مردم می توانستد ملک را با قیمت واقعی  اجاره و رهن یا خرید وفروش کنند. این وضعیت باعث شده که دلالان با خرید وفروش و بازارگرمی که دارند، حتی زمین های روستایی اطراف بندرعباس را چندبرابر گران‌تر کرده اند و مردم عادی دیگر حتی نمی توانند در روستاهای اطراف بندرعباس زمین بخرند وخانه بسازند. برخی مناطق در دوسال اخیر قیمت ها بیش ازسه تا پنج برابر گران‌تر شده است و هیچ نظارتی هم وجود ندارد. برخی از بنگاه داران و شهروندان هم افزایش تقاضا و کاهش عرضه، عدم اخذ مالیات از واحدهای خالی و احتکار مسکن وفعالی دلالان و سودجویان را عامل گرانی مسکن می دانند و برخی دیگر هم گرانی مصالح و دستمزد را  عامل افزایش قیمت مسکن می دانند؛ هرچند افزایش قیمت مسکن چند برابر قیمت مصالح و دستمزدها بوده است.


  اجاره های ساعتی
  یکی از بنگاهداران می گوید:در حالیکه چند سال قبل در ایام عید با نظارت اماکن نیروی انتظامی، اتحادیه املاک و میراث فرهنگی در قالب طرح کاشانه، خانه ها بصورت یک یا چندروزه در اختیار میهمانان نوروزی قرار می گرفت؛ اما در این سال ها، خانه ها بدون نظارت و بصورت روزانه و ساعتی اجاره داده می شود که گاهی این خانه های روزانه، شبانه و چندساعته اجاره داده شده و گاهی برای پارتی، فساد و... هم استفاده می شود که بنظر می رسد ضرورت دارد در این حوزه تدابیری اندیشیده شودو این نوع اجاره دادن هم از مبادی رسمی صورت گیرد وثبت شده و نظارت لازم در این بخش هم وجود داشته باشد.


  نقاط گران تر
   در حالیکه برخی از مشاوران املاک عنوان می کنند قیمت ملک در بلوار ساحلی، خیابان صمدو، 12 فروردین، فروزان، اوزی ها، دلگشای بندرعباس گران‌تر از سایر مناطق است؛ برخی دیگر معتقدند بندرعباس برخلاف برخی شهرها که در شمال و جنوب شهر، آب و هوا  تغییری ندارد، به همین دلیل قیمت ها فاصله معناداری نباید داشته باشند وبیشتر بصورت روانی این قیمت ها افزایش داده شده است و برخی ها خودشان جوسازی و فضا سازی می کنند و قیمت املاک در برخی مناطق را بیش از حد و غیرمنطقی افزایش می دهند. اما موضوع مشترک بیشتر مشاوران املاک و شهروندان این است که قیمت های املاک واقعی نیست و مصرف کنندگان واقعی نمی توانند خانه بخرند و حتی برخی بدلیل بالا بودن اجاره بها در مناطق مناسب، مجبورند به محلات حاشیه ای بروند.


   کمبود املاک اجاره ای
  برخی از شهروندان هم عنوان می کنند که کمبود ملک جهت اجاره گرفتن باعث شده است که از یک طرف مستاجران مجبورند اقدام به تمدید املاک اجاره ای با قیمت بیشتر کنند و از طرفی پیدا کردن ملک اجاره ای بسیار سخت است و آنهایی هم که اجاره داده می شوند، قیمت ها غیرمتعارف است و هیچ نظارتی در این بخش هم وجود ندارد.


  حق کمیسیون و...
  یکی از خریداران ملک می گوید: دلالان و برخی بنگاهداران از خریدار و فروشنده علاوه بر حق کمیسیون، مبالغی دیگر می گیرند. به عنوان مثال به فروشنده می گویند من ملک شما را بیش از قیمت پیشنهادی شما می فروشم و مبلغ اضافه برای خودم باشد وپس از توافق، اقدام به بازار گرمی می کند و به خریدار هم می گویند قیمت واقعی این ملک گران‌تر است و من خانه را ارزان‌تر می خرم و مبلغی را از شما می گیرم. این وضعیت باعث می شود که هم قیمت املاک     نامتعارف افزایش یابد و هم اینکه مردم عادی نتوانند خانه بخرند یا اجاره کنند و حتی برخی از کارگران و کارکنان صنایع و شرکت ها و... بدلیل افزایش هزینه مسکن در استان، مجبور شدند زن وفرزند خودشان را به شهرستان بفرستند و خودشان به همراه همکاران شان، خانه هایی را اجاره و مجردی زندگی کنند.


 سودهای بادآورده
   برخی دلالان در بازار مسکن پس از چندبار خرید وفروش کردن چند ملک، قادر خواهند بود باسودهای بادآورده وبدون پرداخت عوارض ومالیات و... ، ملکی جدید بخرند و به همین دلیل بیشترین سود بازارمسکن  را دلالان ملک می برند و برخی چندین ملک را همزمان خرید وفروش می کنند و برخی هم اجاره سالانه، ماهانه، روزانه و ساعتی می دهند که نیاز است دستگاه های نظارتی و قضایی برای ساماندهی و شناسنامه دار کردن دلالان مسکن چاره ای بیندیشند و از آن طرف املاک با نظر کارشناسان دادگستری و فعالان مجرب و قانونمند ومنصف بخش مسکن، نرخ گذاری املاک صورت گیرد و از زدوبند سازنده ها با برخی بنگاهداران و دلالان برای افزایش قیمت مسکن جلوگیری شود. حتی شنیده شد در زمانی که قیمت بنزین گران شد، برخی از دلالان و بساز وبفروش ها قیمت را به ازای هر مترمربع بیش از  یک میلیون تا دو میلیون تومان در همان روزها گران تر کردند.برخی هم فضای مجازی و سایت ها را در گرانی مسکن بدون نظارت اثرگذار می دانند.


  تفریح خانه گردی
   یکی از بنگاهداران بندرعباس می گوید در برخی شهرهای کشور، زمانی که بنگاهدار مشتری را می برد تا خانه ای را ببیند، مبلغی از مشتری دریافت می کند. اما در بندرعباس رایگان انجام می شود وبه همین دلیل برخی برای تفریح می آیند ومی روند خانه های مختلف را می بینند که اگر شخصی هم بخواهد سوء استفاده کند ویا نقشه سرقت داشته باشد، قابل شناسایی نیست.


  مشخص نبودن قیمت منطقه ای
  برخی دیگر از شهروندان می گویند: چرا در بندرعباس قیمت های منطقه ای ملک بطور واضح مشخص نیست و املاک مشابه با قیمت هایی با فاصله معنادار حتی در یک منطقه و یک مجتمع بفروش می رسد ویا اجاره داده می شود و هیچ سازوکاری نظارتی یا قیمت گذاری وجود ندارد. دولت و راه وشهرسازی هم برنامه ای برای سروسامان دادن به وضعیت مسکن و ترکیدن حباب مسکن ندارند و این موضوع باعث شده است که مردم از خانه دار شدن ناامید شوند.


  دور زدن املاک
    یکی از بنگاهداران هم می گوید: برخي به بنگاه های املاک می آیند تا قیمت ها را ارزیابی کنند واز طرفی خانه های در حال فروش را شناسایی می کنند و خودشان با دور زدن املاک، صاحب ملک را شناسایی می کنند و ملک را می خرند و با دلالی، خانه را گران‌تر به دیگری می فروشند و یک ملک چندین دست معامله و فقط قیمتش گران‌تر می شود. وی نیز معتقد است که بایستی قیمت ها کارشناسی شده به فروش برسد یا رهن و اجاره داده شود.


  گرانی اجاره بها
  شهروندی هم می گوید:به دلیل افزایش اجاره بها، خانواده ها کمتر می توانند واحدهای مسکونی بین یک تا دو میلیون تومان اجاره کنند و به همین دلیل دختران یا پسران مجرد بصورت گروهی اقدام به اجاره می کنند که هزینه بین شان تقسیم می شود و گاهی هم پارتی برگزار می کنند و آسایش را از ساکنان آن مجتمع می برند وبرخی هم موادروانگردان استفاده می کنند که منجر به درگیری با ساکنان بخصوص در زمانی که نسبت به سروصدای شان اعتراض شود، می گردد.


  مشکلات عروس و دامادها
جوانی هم که مدتی قبل ازدواج کرده است، می گوید: دوسال مراسم ازدواج مان را به تعویق انداختیم تا بتوانيم اول یک خانه نقلی برای خودمان بخریم که قیمت ها چندبرابر افزایش یافت و مجبور شدیم یک خانه را رهن کنیم و توانایی خرید نداشتیم. این وضعیت باعث می شود که جوانان جرات ازدواج کردن هم نداشته باشند؛ زیرا زیر یک سقف رفتن جوانان بسیار گران تمام می شود.نبود شغل و مسکن و قیمت لوازم منزل و هزینه های سرسام آور ازدواج باعث می شود که کسی جرات پا پیش گذاشتن برای ازدواج نکند ودولت هم هیچ حمایتی از از جوانان ندارد.

علی زارعی/ دریا